Archiv für Immobillien
Vergleich der Finanzierungsangebote bei einem Immobilienkauf
Die Zeit, in der man zu seiner Hausbank ging und demütig nach einem Kredit fragte, um seine Immobilie zu finanzieren, ist endgültig vorbei. Auf dem Markt der Hypothekenfinanzierer ist ein regelrechter Kampf entbrannt. Online-Banken drängen mit aller Macht auf den Hypothekenmarkt und keiner kann abstreiten, dass diese sich zwischenzeitlich bereits einen nicht unerheblichen Marktanteil, insbesondere bei den jüngeren Kunden, gesichert haben.
Nun, Konkurrenz belebt das Geschäft – und davon müsste doch der Kunde profitieren! Tatsächlich unterbieten sich die Banken bei den Finanzierungsangeboten. Aber Vorsicht. Nicht alles ist hier Gold was glänzt. Ein sorgfältiger Vergleich lohnt sich immer.
Die von der Bank angegebenen Nominalzinsen beziehen sich auf den so genannten Beleihungswert. Das ist der Wert, den die Bank für Ihre Immobilie ermittelt. Dieser Wert gilt aus Sicht der Bank als nachhaltig erzielbar; d.h. theoretisch müsste die Bank diesen Wert bei einem Verkauf auf jeden Fall bekommen, wenn es zu keinen außergewöhnlichen Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt kommt.
Von dem ermittelten Beleihungswert bildet die Bank dann einen zusätzlichen Sicherheitsabschlag. Der Abschlag kann zwischen 20% und 40% liegen. Die angebotenen Nominalzinssätze beziehen sich nicht auf die komplette Kreditsumme, sondern im Regelfall auf den Beleihungswert abzüglich Sicherheitsabschlag. Im Kleingedruckten sieht man, für welchen Prozentsatz vom Beleihungswert der angebotene Zinssatz gilt (zum Beispiel 60% vom Beleihungswert). Das bedeutet nun, dass solange die benötigte Kreditsumme 60% vom Beleihungswert nicht übersteigt, gilt der angebotene Zinssatz auf jeden Fall.
Sollte allerdings der gewünschte Kreditbetrag 60% des Beleihungswerts der Immobilie übersteigen, werden auf den angebotenen Zinssatz Aufschläge vorgenommen, die den endgültigen Zinssatz sogar um 1/3 oder mehr erhöhen können. Man sollte daher immer die endgültigen Zinssätze unter Berücksichtung aller Kosten (= Effektivzinssatz) vergleichen, die von der Bank verbindlich zugesagt werden.
Des Weiteren lohnt sich ein Blick auf die eventuellen Nebenkosten der Immobilienfinanzierung. Die üblichen Makler- und Grunderwerbssteuerkosten sind kaum zu beeinflussen. Dagegen können die Notar- und Grundbuchkosten erheblich reduziert werden, wenn bei der Grundschuldeintragung der Bank auf die so genannte Vollstreckungsklausel verzichtet wird.
Die Vollstreckungsklausel ist ein Eintrag im Grundbuch, der der Bank die sofortige Zwangsvollstreckung des dinglichen Eigentums (Immobilie) erlaubt. Im Kreditvertrag kann man vereinbaren, dass die Vollstreckungsklausel beim Eintreffen von bestimmten Ereignissen (z.B. Rückstand von zwei Darlehensraten) nachträglich eingetragen werden kann. Dies spart bares Geld!
Manche Banken verlangen außerdem eine Gebühr für die Beleihungswertermittlung. Die Kosten liegen hier zwischen 150,00 Euro und 450,00 Euro pro Objekt. Hier sollte auch nachgefragt und gegebenenfalls verhandelt werden.
Als weitere versteckte Kosten können sich eventuelle Versicherungen entpuppen, die die Bank mit Abschluss des Darlehensvertrages zur Auflage machen (z. B. Risikolebensversicherung). Möglich sind auch Bearbeitungsgebühren oder gar Kontoführungsgebühren für die Darlehenskonten. Man sollte darauf achten, dass diese Kosten in die Berechnung des Effektivzinssatzes mit einfließen – ansonsten wird der Vergleich zwischen mehreren Finanzierungsangeboten unmöglich.
Aber nicht nur auf die versteckten Kosten gilt es zu achten. Die Flexibilität und Kompromissbereitschaft der Bank spielen hier auch eine wichtige Rolle. Wie oft und wie lange darf man die Tilgungsrate bei einem Darlehen aussetzen oder wie lange zahlt man keine Bereitstellungszinsen? Dies sind wichtige Themen, die bei Darlehensverhandlungen angesprochen werden müssen. Die künftige Einkommenssituation oder mögliche Änderungen in der Familienplanung sind ja nicht vorhersehbar.
Das Thema Sondertilgungsmöglichkeit sollte ebenfalls ganz oben auf der Agenda stehen. Hier gilt: Die Sondertilgungsmöglichkeit sollte den eigenen Vorstellungen, und vor allem den eigenen realistischen Möglichkeiten entsprechen. Sondertilgungsmöglichkeiten in Höhe von 20% p.a. oder 15% p.a. sollten nicht das Entscheidende bei einem Darlehen sein, wenn man weiß, dass man höchstens 5% p.a. aufbringen kann.
Positiv ist die Beratungsleistung einer Bank hervorzuheben, die den Immobilienkäufer auf eventuelle Details hinweist, die einem bisher entgangen waren. Entspricht der Kaufpreis tatsächlich der aktuellen Marktlage oder ist es bekannt, dass in der Umgebung der neuen Immobilie neue Baumaßnahmen oder Umgestaltungen vorgesehen sind, die den Immobilienwert erheblich beeinflussen könnten? Solche Extras sind kein Muss für eine Bank und zeugen von höchster Beratungsqualität und Sorgfalt. Diese Kenntnisse hat aber die örtlich ansässige Bank im Regelfall.
Deswegen lohnt es sich, die Angebote von den örtlichen Volksbanken oder Sparkassen einzuholen, da diese meistens eine sehr große Regionalkompetenz besitzen.
Die Einbindung von öffentlichen Finanzierungsmitteln der KfW- oder der L-Bank zählt auch zur fundierten und qualitativ hochwertigen Beratungsleistung einer Bank. Fast bei jeder Finanzierung ist der Einsatz dieser, im Regelfall sehr günstigen, Mitteln möglich.
Wichtig ist auch, dass man sich beim Vergleich nicht unter Druck setzten lässt, sondern vielmehr die Bank womöglich mit dem besseren Angebot der Konkurrenz konfrontiert. Die Bank ist dann oft bereit Zugeständnisse zu machen. Aufgrund der starken Konkurrenzdichte stehen die Banken auf dem Hypothekenmarkt im starken Verdrängungswettbewerb. Die Gewinnmargen der Banken sind rückläufig, so dass jede Bank um jedes Neugeschäft froh ist, vor allem, wenn die Bonität des Kunden einwandfrei ist. Dies sollte auch beim Beratungsgespräch selbstbewusst zum Ausdruck gebracht werden.
Eine gute Bonität wird auch mit günstigen Konditionen belohnt, da das Risiko eines Kreditausfalls deutlich geringer ist. Damit müsste die Risikoprämie, die eine Bank bei der Kalkulation ihrer Kondition berücksichtigt, deutlich geringer ausfallen.
Vorbei sind die Zeiten, in denen ein Kunde als Bittsteller zur Bank ging und froh war überhaupt einen Kredit zu bekommen. Die Banken geben viel Geld für die Akquisition neuer Kunden aus, z.B. im Rahmen einer Immobilienmesse. Jeder Kunde mit größerem Finanzierungsvolumen ist daher Gold wert!
In diesem Sinne – viel Erfolg!
